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房地產火熱市場難再現 合肥建立房價和地價聯動機制

智鼎市場研究報告網 2019-9-2
報告名稱 房地產火熱市場難再現 合肥建立房價和地價聯動機制
關 鍵 字 房地產火熱市場難再現
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釋放日期 2019-9-2
  為貫徹落實房地產長效管理機制,實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標,促進房地產市場平穩健康發展,將調整商品住宅用地定價方式和拍賣方式,并自公告發布之日起開始執行。
  房地產火熱市場或難再現
  日前,有多個消息稱,在對合肥市18家主流銀行摸底的過程中發現,建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、郵政銀行、中信銀行、招商銀行等12家銀行已經停止對二手房貸款;光大銀行、杭州銀行則直接暫停了所有房貸業務;仍進行二手房房貸業務的銀行放款時間也需要等待最少六個月及以上。
  部分合肥銀行停貸二套房主要是由于上半年成交量上漲,導致部分銀行額度提前用完。土拍網數據顯示,2019年上半年,合肥市區商品類住宅成交28018套,同步上漲2075套,漲幅8%,尤其是3、4月“小陽春”期間,成交量大漲。土拍方面,2019 年上半年,合肥市區經營性建設用地共出讓28宗,成交面積228.3萬平方米,同比增加82.44%;成交金額366.75億元,同比增加148.37%。
  不難發現,2019年上半年,合肥市區房地產市場回溫明顯,尤其是土地市場,無論是成交價格還是開發商參拍熱情,都較2018年有明顯上漲。
  但在土拍政策調整與銀行限貸的雙重壓力下,這一現象或將難以維系。對于房企而言,直接限定未來銷售價格以及競自持租賃租房的規定,會使房企拿地更加理性謹慎,更加關注拿地成本及未來的盈利空間。同時,銀行二套貸款的收緊也勢必會抑制一部分購房需求,降低市場熱度。因此,其預計,接下來,合肥土地及樓市上半年的火熱現象或將不再。

  合肥建立房價和地價聯動機制
  具體來看,在商品住宅定價方面,合肥市將建立房價和地價聯動機制,根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況,按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價、參考價(即起拍價)。
  這或是全國范圍內首次明確提出根據周邊住宅進行定價的政策,政府希望地價跟隨房價走,但房價本身一直漲,故也不能理解為是單純打壓地價。可以明確地是,此類做法可以真正實現把控“房價/地價比”,有利于防范地價虛高。
  此外,上述政策還調整了商品住宅用地的拍賣方式,將“價高者得+最高限價時轉為搖號”的拍賣方式調整為“價高者得+最高限價時轉競自持用于租賃的商品住房”,以最高限價為商品住宅用地成交價,以競自持用于租賃的商品住房計容建筑面積最大者為宗地競得人。
  同時,合肥市自然資源和規劃局明確規定,自持用于租賃的商品住房應相對集中,成幢連片;其不動產權證書統一首次登記至競得人或其成立的全資子公司名下;與可售商品住房共享小區配套設施。自持用于租賃商品住房實行全裝修交付,不得分割轉讓、不得改變房屋用途,單次租期不得超過15年。
  “此前競拍方式多是觸及最高限價后轉競配建,配建到達一定比例后再把搖號作為最終手段,本次取消搖號轉為配建,也是首例。”嚴躍進指出,取消搖號政策加入配建租賃住房的要求,將使市場競爭性更強,也有助于形成良好的租賃住房供應效應。對于房企而言,未來則需要積極研究租賃用地的開發模式,同時也要足夠重視當前穩定地價的政策,否則盲目拿“地王”,也容易被管控。
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